27 серпня прем’єр-міністр Юлія Тимошенко заявила, що уряд збирається затвердити зміни до порядку введення в експлуатацію будівельних об’єктів. Це, за її словами, має знизити собівартість житла на 49,5%, хоча альтернативні оцінки учасників ринку кажуть про дещо скромніше зниження – не більш 30% собівартості.
Серед зборів, які кабмін збирається скасувати було названо такі: передача житла квартир місту (складає 7-20% собівартості згідно з розрахунками уряду), пайовий внесок на розвиток соціальної і транспортної інфраструктури (10%), плата за підключення до електромережі (10%), оплата коштів до цільового фонду міського бюджету (5%) та інше.
Як це часто буває у Юлії Володимирівни, заява про зміни була оголошена до ухвалення змін, що мали розглянути на засіданні уряду 3 вересня. Тобто усі почали вже обговорювати ефективність чи неефективність рішень, котрих ще не існує.
Сам перехід від стимулювання попиту на житло до створення умов для зростання пропозиції є слушним. До цього часу більшість проектів, що було краще чи гірше але втілено у життя стосувалися збільшення попиту. Наприклад, та сама часткова компенсація відсоткових ставок по іпотечних кредитах для молодих сімей.
Збільшення кількості людей, які можуть собі дозволити житло за рахунок нижчих ставок при незмінній кількості запропонованих квартир призводить лише до зростання вартості останніх. Найшвидше ціни на нерухомість у Києві зростали у 2005-2006 роках, коли комерційні банки повернулися обличчям о населення і почали активно видавати іпотечні кредити.
Водночас, запропоновані зміни, навіть за умов свого ухвалення не можуть суттєво вплинути на ситуації. Причин цьому декілька.
По-перше, в Україні існує дуже непрозорий ринок житлового будівництва, із штучно обмеженою конкуренцією. Це призводить до значного обсягу ренти (різниці між ціною та собівартістю) і зниження собівартості зовсім не гарантує адекватного зниження ціни. Значна частина цієї ренти, оминаючи оподаткування осідає у кишенях хабарників на всьому ланцюзі – від проектування і затвердження проекту до здачі будинку пожежникам. Саме тут і треба було б шукати витоки захмарних цін на житло.
По-друге, значна частина зазначених зборів йде на розвиток інфраструктури. Забудовник створює будинок не посеред голого поля, а у місті – він вимагає підключень до електромережі, тепло-, водопостачання та каналізації. Якщо ці та інші муніципальні мережі не розвивати у той час, як попит на їхні послуги зростатиме, ми дуже швидко досягаємо межі їхньої потужності. У кількох містах цієї межі вже досягнуто і відбуваються відключення – і не лише у «депресивних» регіонах, де вчасно не було проведено ремонт, а й містах, що активно розбудовуються.
Очевидно, що задля зміни ситуації на ринку житлового будівництва треба розробити механізми, що полегшують вхід на цей ринок, у першу чергу відкриті аукціони на виділення ділянок під забудову.
Олександр Жолудь, експерт Міжнародного центру перспективних досліджень
